租金回報(bào)率計(jì)算方法
請問租金回報(bào)率怎么算的？1、租金回報(bào)率分析法
公式：（稅后月租金－每月物業(yè)管理費(fèi)）× 12/購買房屋總價(jià)
2、租金回報(bào)率法
公式：（稅后月租金－按揭月供款）× 12 /（首期房款+期房時(shí)間內(nèi)的按揭款）
3、IRR法（內(nèi)部收益率法）
房產(chǎn)投資公式：IRR=累計(jì)總收益/累計(jì)總投入=月租金×投資期內(nèi)的累計(jì)出租月數(shù)/按揭首期房款+保險(xiǎn)費(fèi)+契稅+大修基金+家具等其它投入+累計(jì)按揭款+累計(jì)物業(yè)管理費(fèi)（備注：上述公式以按揭為例；未考慮付息、未考慮中介費(fèi)支出；累計(jì)收益、投入均考慮在投資期范圍內(nèi)）。
租金回報(bào)率，是指月租房獲得租金同房屋價(jià)錢的比值。租金回報(bào)率衡量地產(chǎn)方面投資收益情況。如在房產(chǎn)投資方面，租金回報(bào)率是衡量這個(gè)樓盤值不值，是否值得投資的一個(gè)很重要的指標(biāo)。因?yàn)榉课莸氖蹆r(jià)可能有水分，有泡沫，但租金是不會出現(xiàn)泡沫的，是市場的真實(shí)需求。
租金回報(bào)率是一種計(jì)算投資回報(bào)率的計(jì)算方法，主要是針對地產(chǎn)方面的投資收益的計(jì)算?？梢酝ㄟ^租金回報(bào)率來衡量投資收益情況。
租金回報(bào)率的計(jì)算方法這里有介紹房地產(chǎn)投資分析的三種方法，可以比較科學(xué)地計(jì)算出投資買房的收益率，消費(fèi)者不妨試試。
方法一：租金回報(bào)率分析法
公式：（稅后月租金－每月物業(yè)管理費(fèi)）× 12/購買房屋總價(jià)
這種方法算出的比值越大，就表明越值得投資。
優(yōu)點(diǎn)：考慮了租金、房價(jià)及兩種因素的相對關(guān)系，是選擇“績優(yōu)地產(chǎn)”的簡捷方法。
弊病：沒有考慮全部的投入與產(chǎn)出，沒有考慮資金的時(shí)間成本，因此不能作為投資分析的全面依據(jù)。對按揭付款不能提供具體的分析。 方法二：租金回報(bào)率法
公式：（稅后月租金－按揭月供款）× 12 /（首期房款+期房時(shí)間內(nèi)的按揭款）
優(yōu)點(diǎn)：考慮了租金、價(jià)格和前期的主要投入，比租金回報(bào)法適用范圍更廣，可估算資金回收期的長短。
弊?。何纯紤]前期的其它投入、資金的時(shí)間效應(yīng)。不能解決多套投資的現(xiàn)金分析問題。且由于其固有的片面性，不能作為理想的投資分析工具。 方法三：IRR法（內(nèi)部收益率法）
房產(chǎn)投資公式為：IRR=累計(jì)總收益/累計(jì)總投入=月租金×投資期內(nèi)的累計(jì)出租月數(shù)/按揭首期房款+保險(xiǎn)費(fèi)+契稅+大修基金+家具等其它投入+累計(jì)按揭款+累計(jì)物業(yè)管理費(fèi)（備注：上述公式以按揭為例；未考慮付息、未考慮中介費(fèi)支出；累計(jì)收益、投入均考慮在投資期范圍內(nèi)）。
優(yōu)點(diǎn)：IRR法考慮了投資期內(nèi)的所有投入與收益、現(xiàn)金流等各方面因素?？梢耘c租金回報(bào)率結(jié)合使用。IRR收益率可理解為存銀行，只不過我國銀行利率按單利計(jì)算，而IRR則是按復(fù)利計(jì)算。
不過，通過計(jì)算IRR判斷物業(yè)的投資價(jià)值都是以今天的數(shù)據(jù)為依據(jù)推斷未來。而未來租金的漲跌是個(gè)未知數(shù)。惟有一點(diǎn)是可以確定的：市場的未來是不確定的，有升值的可能，也有貶值的可能，只是看升值、貶值哪種可能性大了。
作為投資行為，投資者關(guān)注的是收益與風(fēng)險(xiǎn)，通過對IRR的分析發(fā)現(xiàn)相關(guān)性最高的是房價(jià)、租金以及能否迅速出租。由于房價(jià)是易知的，于是能否準(zhǔn)確預(yù)告租金水平及選擇投資項(xiàng)目便成為投資成敗的關(guān)鍵。
當(dāng)然，如果你覺得上面專家的方法太專業(yè)，比較復(fù)雜，想要知道一個(gè)簡單的投資公式來評估一物業(yè)的投資價(jià)值。這里也可以提供一個(gè)國際上專業(yè)的理財(cái)公司評估一處物業(yè)的投資價(jià)值的簡單方法。據(jù)了解，按他們的計(jì)算原則，衡量一處物業(yè)價(jià)格合理與否的基本公式為：
如果該物業(yè)的年收益×15年=房產(chǎn)購買價(jià)，則認(rèn)為該物業(yè)物有所值；
如果該物業(yè)的年收益×15年>房產(chǎn)購買價(jià)，則表明該投資項(xiàng)目尚具升值空間。
按照通常的邏輯，收益包含租金與物業(yè)自身升值兩個(gè)部分，但是物業(yè)的升值一定是通過經(jīng)營情況得到體現(xiàn)的，因此主要是對租金的預(yù)估，一般來說都會把10年作為計(jì)算IRR的期間。